Demanda de Arriendos

GENERALIDADES

El Contrato De Arrendamiento
1.- Concepto.
El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en
los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una
cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”
2.- Clases de arrendamiento.
Se desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases:
a) Arrendamiento de cosa;
b) Arrendamiento de obras; y
c) Arrendamiento de servicios.
3.- Partes del contrato de arrendamiento.
Intervienen en el contrato dos partes, denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del Código Civil)6. El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio.
4.- Requisitos del contrato de arrendamiento.
Tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir,
elementos de la esencia particulares, que, de faltar, impiden el
nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales: 3
a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio.
b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta cuando se paga periódicamente.
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un contrato atípico9.
5.- Características del contrato de arrendamiento.
a) Estamos ante un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1915, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio.
b) Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente.
c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes10. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.
d) Es principal, porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención.
e) Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo constar por
escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5º del Decreto Ley número 993, del año 1975. Además, dados los términos de los incisos 2º y 3º del artículo citado, el contrato será inoponible y carecerá de mérito ejecutivo, si se omite la declaración concerniente al régimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador.
Rigen también las limitaciones a la prueba de testigos, contempladas en los artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que “Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial”
f) El arrendamiento es un título de mera tenencia. Quien recibe una cosa en arrendamiento, sólo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende reconoce dominio ajeno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripción Lo expuesto, salvo, si opera el caso excepcionalísimo contemplado en el artículo 2510 regla 3ª del Código Civil, única hipó tesis en que la mera tenencia podría mudar en posesión y permitir arribar al dominio vía prescripción adquisitiva, cuando se cumplen los dos requisitos copulativos allí indicados:
i) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción;
ii) Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.
g) El arrendamiento es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo. Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada con la antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al
vencimiento del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones,
cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o mediante notario público o receptor judicial, por ejemplo). Cabe advertir que, en nuestra legislación, no hay normas limitativas acerca de la duración del contrato de arrendamiento, el que podría pactarse por cualquier plazo, con o sin tácita reconducción. Distinta es la fórmula que se emplea en códigos extranjeros. Así, dispone el artículo 1505 del Código Civil de la República Argentina: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años”.13. Por su parte, el Código Civil peruano, distingue entre contratos de arrendamiento de duración determinada o indeterminada (artículo 1687), estableciendo que “El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años” (artículo 1688, inciso 1º). Todavía más, la duración de los contratos de arrendamiento de bienes pertenecientes a entidades públicas o a incapaces, no puede ser mayor de seis años (artículo 1688, inciso 2º)
h) Normalmente, se trata de un contrato de administración, no de disposición. Por ello, “para arrendar a través de un mandatario o representante basta que se le hayan otorgado las facultades del artículo 2132 del Código Civil. Sin embargo, podría cuestionarse esta facultad cuando se arrienda por largos períodos de tiempo, ya que, en estos casos, el contrato podría envolver una verdadera disposición de la cosa.”
“No sería válido convenir un pacto comisorio calificado en el contrato de arrendamiento de predios urbanos, en que frente al incumplimiento del arrendatario se pusiera término de inmediato o “ipso facto” al contrato, puesto que la Ley número 18.101, en su artículo 19, dispone que los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables y, dentro de estos derechos, el término del arriendo, el que debe solicitarse judicialmente por el arrendador”:
Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento está la disposición de bienes, como por ejemplo tratándose de un predio agrícola, el arrendatario podrá ejecutar actos de disposición, en ese caso, relativos a los frutos cosechados.
i) Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato es dirigido, porque: cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el arrendador le notifica el desahucio17 (artículos 3º y 4º de la Ley 18.101); si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley del contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley 18.101). son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios (artículo 19º de la Ley 18.101)18. En relación a lo anterior, Rubén Celis señala que “Atento a lo que dispone el artículo 12 del Código Civil, la cláusula del contrato en que el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le acuerda, carecerá de todo valor y se tendrá por no escrita. (Será, por ejemplo, el caso en que renuncie anticipadamente al plazo de que legalmente dispone para restituir el inmueble. Una vez determinado judicialmente ese plazo, podrá, sin embargo, renunciarlo).”19
j) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una condición, a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.
k) Es un contrato típico, pues la ley lo regula exhaustivamente, tanto en el Código Civil como en disposiciones especiales.

José Torres Cisterna
abogado